2016北京秋季房展會(huì)即將開幕
2016-09-12
2016北京秋季房地產(chǎn)展示交易會(huì)暨北京秋季海外置業(yè)投資博覽會(huì)將于9月22日至25日（周四至周日）在北京展覽館舉行，是中國最具規(guī)模的全球化房地產(chǎn)綜合性大展。
本屆展會(huì)將展出國內(nèi)、國外數(shù)百個(gè)精品項(xiàng)目，包括京津冀地區(qū)的剛改樓盤，海南、海口、三亞、四川、云南等宜居城市組團(tuán)和旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目，以及來自35個(gè)國家和地區(qū)的近400個(gè)海外置業(yè)投資項(xiàng)目。
展覽期間還將同步舉辦數(shù)十場專業(yè)講座，數(shù)十名資深律師、房產(chǎn)專家、金融大咖、裝修監(jiān)理現(xiàn)場開講。內(nèi)容包括各國海外置業(yè)攻略、國內(nèi)購房攻略、旅游度假地產(chǎn)選購攻略、家庭資產(chǎn)配置攻略等，為購房者提供置業(yè)、投資一站式服務(wù)。
采訪時(shí)間：2016年9月9日
采訪地點(diǎn)：搜狐媒體大廈
采訪嘉賓：
北京房展組委會(huì)秘書長 鄭向東
北京房展組委會(huì)國際業(yè)務(wù)總監(jiān) 魏克非
以下是采訪圖文實(shí)錄：
提問：2016年北京秋季房展會(huì)將在9月22日-25日隆重舉辦。請兩位老總給各位網(wǎng)友介紹下目前展會(huì)的籌備情況？
鄭向東：我先說國內(nèi)的，現(xiàn)在籌備還是萬事俱備只欠開展了，9月22號到25號周四到周六中秋節(jié)后的周末在北京展覽館，時(shí)間比去年稍微拖了一點(diǎn)，有一個(gè)中國節(jié)錯(cuò)開，還是在9月份。國內(nèi)這塊還是幾個(gè)大的板塊，一個(gè)是北京的，包括天恒、江南新盤老盤都有，大興、房山這些新城區(qū)域。北京最低市場上有三萬多的，像新的周口店項(xiàng)目基本上高中低都有。
第二個(gè)是京津冀環(huán)北京區(qū)域，像有亮點(diǎn)的包括恒大和綠城在官廳水庫附近971公頃，應(yīng)該是恒大最大的文化旅游項(xiàng)目，主要面對北京的將來五千萬覆蓋環(huán)京包括天津和北部張家口、承德，圍繞奧運(yùn)會(huì)五千萬人將來的后花園吃喝玩樂住行醫(yī)療大型項(xiàng)目，這也是第一次重磅亮相。環(huán)京區(qū)域包括固安、香河包括武清的項(xiàng)目，武清還有一些商業(yè)，寫字樓迎合創(chuàng)客空間這些項(xiàng)目，京津冀區(qū)域仍然是關(guān)注的亮點(diǎn)。
第三，旅游度假和休閑養(yǎng)老板塊，主攻手還是海南，副攻手包括蓬萊、四川，今年四川又來了。海南現(xiàn)在整體來說它的天然條件過冬是其它地方替代不了，海南今年整個(gè)三亞、海口都來。我看了看，價(jià)格還是優(yōu)惠比較多，基本上有的最低像?？谟腥那奈迩У?，海岸線海景公寓都有，區(qū)域除了有東線的也有西線的，儋州、中方還有中路五指山包括昌江新的線，海南對北京養(yǎng)老是長期的，現(xiàn)在每年成一個(gè)穩(wěn)定的參展主力，成交也非常好。其它的像蓬萊、四川，四川來過幾次，成都、樂山、攀枝花，還有珠海這次有中鐵兩個(gè)大的項(xiàng)目都來。旅游項(xiàng)目多元化，天南海北的各種氣侯，包括北京也是移民城市，還有的愿意離家鄉(xiāng)近一點(diǎn)，報(bào)團(tuán)養(yǎng)老，這塊特別多。
有一些新的業(yè)態(tài)，春展就出現(xiàn)了，純養(yǎng)老權(quán)益性的和辦卡像云公館昌平的項(xiàng)目，還有商業(yè)，不光是住宅。還有一個(gè)特點(diǎn)，包括一會(huì)兒魏中會(huì)說國際的，碧桂園森林城市也參加，恒大、碧桂園今年發(fā)力非常快。萬科不管是什么事件，銷售額這些老牌的現(xiàn)在也在調(diào)整，包括綠地，但是新的恒大原來在二三線城市快速拿地高周轉(zhuǎn)的，當(dāng)然現(xiàn)在還是這種思路，但是它的產(chǎn)品線和戰(zhàn)略線在房展會(huì)看到，像很恒大、綠城、碧桂園森林城市從一線到聚焦海外，這些原來不太熟悉或者光聽見沒見過的大型地產(chǎn)集團(tuán)到北京來，包括從周邊開始進(jìn)入北京，還是看好北京的購買力。
北京房展組委會(huì)秘書長 鄭向東
提問：國內(nèi)項(xiàng)目的總量是多少？
鄭向東：跟春展項(xiàng)目差不多持平，總共300多，國內(nèi)差不多一半，1、2號館加上9、11號館，4個(gè)館，光海南就小100多個(gè)項(xiàng)目，其它的加起來量還是很大。
提問：近年來京津冀地區(qū)房產(chǎn)市場火熱，請問鄭總，對想要在京津冀地區(qū)，特別是在津冀地區(qū)想要購房的投資者有什么建議？
鄭向東：個(gè)人情況不一樣，有的是自己買來住，年輕人買不起城里，買燕郊固安的，有的中老年朋友退休養(yǎng)老，還有的一部分是外地來投資的。不管怎么說，如果針對純住宅來說，共性的東西是有的，資質(zhì)非常重要。北京市場規(guī)范，監(jiān)管也比較嚴(yán)格，企業(yè)的自律和實(shí)力都比較強(qiáng)。我們在北京銷售市場必須有五證，房展會(huì)來的項(xiàng)目都要求，周邊天津也好包括河北也好，有些地方不是太規(guī)范，有的還沒拿到土地證就開工了，有的沒有銷售證，有的給了你房遲遲辦不了房產(chǎn)證，這個(gè)問題都會(huì)出現(xiàn)，因?yàn)殚_發(fā)商層次不齊，監(jiān)管也有一些缺失的地方。第一個(gè)要手續(xù)齊全要有五證，這個(gè)是買所有項(xiàng)目要注意的。在北京我們習(xí)慣了，就跟到一個(gè)地方習(xí)慣開車排隊(duì)按照線走，外地不按照這個(gè)走，北京健全的不一定外地有，特別河北的個(gè)別地方，提醒大家注意，五證要全這是第一個(gè)。
第二，最好還是住宅也好，考慮將來居住，大的品牌開發(fā)商，不管是全國性大的企業(yè)還是外地當(dāng)?shù)氐凝堫^性企業(yè)，它的盤量大，資金實(shí)力在當(dāng)?shù)乇容^強(qiáng)，上市公司也好還是國企也好，開發(fā)的實(shí)力是有的，資金也不會(huì)出問題，后期的物業(yè)服務(wù)和產(chǎn)權(quán)辦理相對規(guī)范。如果我們都不熟悉，那么就買大開發(fā)商大項(xiàng)目，相對好一點(diǎn)。
第三，交通配套這些常規(guī)的要看一看，周圍的學(xué)校醫(yī)院，學(xué)校不是最主要的問題，那就是交通醫(yī)療是不是便利，商業(yè)是不是便利，別黑燈瞎火的地方周圍啥都沒有，生活不便利。
購買京郊的，大家最主要的經(jīng)濟(jì)上的考量，考慮周邊的時(shí)候綜合上面，但是不要撿著哪個(gè)便宜就買，便宜不一定就有問題，手續(xù)齊全就可以，不要一味光看價(jià)格，價(jià)格肯定一分錢一分貨，有的可能遠(yuǎn)一點(diǎn)有的偏一點(diǎn)，有的交通路網(wǎng)配套差一點(diǎn)。總的這幾點(diǎn)最重要。
第四，昨天我們還討論京郊沒有二手房市場，北京可以買一手二手，隨便買一個(gè)如果不需要住可以變現(xiàn)，在同樣的情況下到底考慮買北京城里小房子還是跑到周邊環(huán)京買一個(gè)新的別墅或者大的，這個(gè)要考慮。在京郊剛才說的所有這些區(qū)域，你想買了再賣掉，你想便宜賣都不好賣，有可能賠本才能變現(xiàn)。為了純投資或者自住，你可以比較一下，同樣二百萬三百萬，你想改善住大那北京城內(nèi)的小二手房，如果投資，當(dāng)然投資北京還有一個(gè)限購有沒有資格的問題，商住可以有。如果作為投資金融資產(chǎn)那變現(xiàn)必須要考慮，存到銀行的錢隨時(shí)可以拿出來，但是房子有一個(gè)變現(xiàn)問題，環(huán)京區(qū)域基本上沒有二手房，燕郊有一部分有。
北京房展組委會(huì)國際業(yè)務(wù)總監(jiān) 魏克非
提問：接下來請魏總介紹一下海外板塊的籌備情況，以及今年海外板塊國際板塊跟往屆房展會(huì)相比它的差異化在哪兒亮點(diǎn)在哪兒？
魏克非：咱們國際的也是跟整體籌備一樣，現(xiàn)在也是只欠東風(fēng)。從目前來看，現(xiàn)在已經(jīng)確認(rèn)的115家，30來個(gè)國家，從規(guī)模上我感覺從數(shù)據(jù)上看比今年春季小一點(diǎn)，咱們一直說房展是樓市的晴雨表，包括國際的也反映了世界和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的形勢。比如有些國家出現(xiàn)各種情況可能參加的就少了，還有包括國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)情況，甚至包括海外地產(chǎn)跟國內(nèi)地產(chǎn)有一個(gè)翹翹板效應(yīng)，剛才鄭總說如果國內(nèi)的太火了大家投資，國內(nèi)掙錢這么快干嗎去國外投資？海外好多種目的，但是主要的熱門的國家基本上都到了，比如美國、加拿大、澳大利亞，這是主力。像歐洲的西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、德國、英國這次都帶了房產(chǎn)，亞洲的像日本、韓國、馬來西亞、泰國，新增加的有柬埔寨甚至還有土耳其，土耳其是上屆G20的主辦城市，安塔西亞的開發(fā)商帶來的項(xiàng)目，價(jià)格非常便宜。總體還是顯現(xiàn)一些新的特點(diǎn)，新的特點(diǎn)是什么？傳統(tǒng)的比如說加拿大每次都有參展的，但是大家知道加拿大今年7月份BC省大溫地區(qū)開始加收15%的特別稅，因?yàn)橥顿Y者都會(huì)算帳，這次來的很多多倫多，溫哥華的不來了，同樣買一套房子跟去年比100萬多掏15萬，多倫多還沒有實(shí)行這個(gè)政策，澳大利亞的也有像維州新州也推出了相應(yīng)的政策限制海外投資買房者，直接加4%，相當(dāng)于100萬澳幣直接加4萬，也看需求，澳大利亞的學(xué)區(qū)房、別墅，商業(yè)地產(chǎn)相對來說比較少，在我們這個(gè)展會(huì)主要是以家庭為單位的投資，大部分以住宅公寓為主。
還有兩個(gè)國內(nèi)的開發(fā)商巨頭，一個(gè)是綠地集團(tuán)，一個(gè)是碧桂園。綠地大家知道出海是比較早的，并且在國外布的點(diǎn)比較多，同時(shí)在八九個(gè)國家開項(xiàng)目，這次主要帶的是澳大利亞、美國的項(xiàng)目。碧桂園大家知道，現(xiàn)在中央臺廣告轟炸，天天都是碧桂園森林城市，主要推馬來西亞的森林城市項(xiàng)目，價(jià)格也不貴，一百來萬。大家根據(jù)您自己整體家庭的規(guī)劃和投資需求到我們這兒來看，肯定能找到合適的項(xiàng)目。
提問：組團(tuán)參會(huì)已成為房展會(huì)獨(dú)具特色的風(fēng)景線，請鄭總介紹下今年各地組團(tuán)的參展情況怎么樣？
鄭向東：海南我們其實(shí)就有好幾個(gè)組團(tuán)，大家都說海南，其實(shí)海南有三亞單獨(dú)的組團(tuán)，在今年準(zhǔn)備在9號館單獨(dú)一個(gè)區(qū)域，還有?？谝恢笔菃为?dú)的組團(tuán)，其它的除了這兩個(gè)市之外，最大的兩各城市，一個(gè)省會(huì)一個(gè)三亞城市之外，包括文昌、長脈，東線的瓊海、萬寧、保亭到中路的昌江、定安這些區(qū)域單獨(dú)還有一個(gè)組團(tuán)。今年光海南省就三個(gè)組團(tuán)，一說海南，海南按照科學(xué)的劃分是分為潮濕區(qū)、半潮濕區(qū)和干燥區(qū)，三亞屬于過了牛嶺屬于熱帶，屬于干燥區(qū)，冬天的時(shí)候完全跟到東南亞一樣是熱帶氣候，牛嶺以北屬于亞熱帶氣侯，這個(gè)分界線非常明顯，包括到萬寧還好，再到文昌稍微還是有一點(diǎn)氣侯上的不同，半潮濕。一說海南就是熱，這個(gè)概念不一樣。海口也有省會(huì)城市，它的文化娛樂包括購物、商業(yè)、吃喝玩樂等等非常繁華，如果和三亞相比它的差異還是有的，這個(gè)不能說誰好誰不好，就看你自己的需求弄清楚，當(dāng)然三亞房價(jià)貴一點(diǎn)。這是整個(gè)海南。
現(xiàn)在基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境非常好，原來飛到海口美蘭機(jī)場下來直接高鐵不出站，沿著東線一直到三亞，經(jīng)過文昌、瓊?！，F(xiàn)在是海西線也通了，環(huán)城高鐵全部開通，前一段海華島都是在西線儋州那邊做的，西部對的是北部灣，東部是太平洋和南中國海，海洋情況又不一樣，大家甄別，為什么價(jià)格優(yōu)區(qū)別，選出適合你的。如果不考慮天天看海長期居住，內(nèi)陸也非常好，五指山、保亭還有溫泉森林，負(fù)氧離子比東部還要好，沒有臺風(fēng)，整個(gè)海南了解不同的特色東南西北，特別交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，到三亞有的會(huì)算帳，飛到?？谧哞F過去機(jī)票好買價(jià)格還便宜，到海南的選擇面非常大。這里面有保利的，有中鐵的，有中信的，有兩個(gè)大的原來大家知道清水灣，清水灣有十三亞龍灣春展的時(shí)候，還有國貿(mào)清水灣，都是在陵水沿線開發(fā)的，這是僅存的這么一塊資源。今年這幾個(gè)大的項(xiàng)目品牌項(xiàng)目比較多，包括魯能在海口的項(xiàng)目在三亞的項(xiàng)目都有。這是大的組團(tuán)情況。其它的還有幾個(gè)城市組團(tuán)，主要以山東蓬萊為代表的，還有珠海兩個(gè)大的項(xiàng)目，珠海也是宜居城市，配套各方面生活服務(wù)離廣深很近，吃的玩的都很多，一直是我們國內(nèi)公認(rèn)最宜居的城市之一，房價(jià)也不高，相比深圳和廣州。這些項(xiàng)目選擇也是非常適合，像橫琴旅游這么火，在橫琴島上度假和旅游設(shè)施也越來越多，包括航展標(biāo)志性的項(xiàng)目，也給珠海未來的發(fā)展注入很多新的活力。
剩下的重量的還有四川，大家知道四川是天府之國，四川是我們國家旅游最豐富的資源之一，去西藏的如果走最美318國道是從成都出發(fā)，自駕也好租車也好拼車也好，四川既有最美的九寨溝，還有四姑娘山，不光是成都大家所說的休閑喝茶吃麻辣燙，周邊的旅游資源非常豐富，整個(gè)大西南地區(qū)甚至川藏地區(qū)是一個(gè)樞紐，到那兒看大熊貓包括九寨包括西藏，包括北邊青海其它地區(qū)都是非常好的。整個(gè)四川實(shí)際上從城市發(fā)展來說除了北上廣深以外，以成都為代表也是經(jīng)濟(jì)活力最旺盛包括英特爾這些總部都在那里?，F(xiàn)在成都包括周邊的樂山，甚至再遠(yuǎn)一點(diǎn)靠近云南這邊和麗江和大理這塊三角區(qū)域的攀枝花，這些區(qū)域的居住價(jià)值也越來越體現(xiàn)出來。交通非常便利，到成都高鐵也好還是航班也好，其它地區(qū)的航班也都非常發(fā)達(dá)。我知道身邊有很多非親非故沒有成都的朋友也在那兒買，給老人居住，氣侯非常舒適。中國一說就是北上廣深一線城市，繁華CBD、外灘、東方天地，但是這個(gè)價(jià)格和擁堵也是同時(shí)帶來，成都既是消費(fèi)不高，但是現(xiàn)代氣息一點(diǎn)不比這些城市少，什么演唱會(huì)、酒吧、夜生活比北京、上海一點(diǎn)不差，我們只能這么說，去過體會(huì)過，它是非常適合年輕人老年人都適合生活居住。而且四川整個(gè)民風(fēng)宰客什么相對比較少，民風(fēng)比較淳樸，人民友善，語言沒有什么障礙。四川話整個(gè)還屬于北京語系，所有北方人都能聽得懂，溝通起來沒有什么障礙。整個(gè)四川包括我們在北京很多四川的朋友，像我知道在西部因?yàn)橛懈咴膯栴}，像新疆包括青海包括大慶克拉瑪依油田，包括新疆生產(chǎn)兵團(tuán)，很多北方區(qū)插隊(duì)那一代人如果再回北京有的也不習(xí)慣，包括房價(jià)，他們有的都落在成都包括四川那兒去生活，因?yàn)楹苁娣績r(jià)也不高，從高原下來因?yàn)樵谇嗪Ｄ沁叜吘褂泻０稳那?，老年以后對于身體心肺要求壓力比較大。這批人他們退休以后要么有的直接去海南了，在海南看到很多新疆的西部的，除了東北的還有西北的一大批人在那兒，比如文昌，最多的是重慶人，有軍工那邊有航天城，他們愿意在那里。成都和四川整個(gè)其它的城市包括周邊的中小城市也都非常好，我家里姑姑就在德陽，回來反而不適應(yīng)，那個(gè)地方的溫度濕度包括蔬菜都比我們這兒更方便。
城市組團(tuán)今年因?yàn)槭乔锛荆饕嫦蜻^冬和避寒，所以以海南為主，以珠海、四川包括云南還有大理的項(xiàng)目，大理這幾年就是在房展會(huì)亮相逐漸被大家認(rèn)知。媒體圈的很多朋友在大理置業(yè)，買了房子可以出租做客棧，回報(bào)也很高，閑的時(shí)候自己去住，不住的話可以很好地使用起來，親戚朋友也好或者是現(xiàn)在分享經(jīng)濟(jì)Airbnb或者途家上去進(jìn)行一些管理，獲取一定的收益，投資自住兼顧，旅游度假地的這幾個(gè)組團(tuán)，主攻手是海南，其它幾個(gè)副攻，整體給大家選擇的余地還是非常大的。
提問：2016年國際和國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)都出現(xiàn)了不同程度的調(diào)整，一些國家的移民和房地產(chǎn)政策出現(xiàn)了改變，針對中國投資者，請魏總給我們介紹一下目前的國際經(jīng)濟(jì)形式，并分析一下有哪些需要注意的事項(xiàng)。
魏克非：進(jìn)入到2016年整體上世界經(jīng)濟(jì)政治各方面社會(huì)的形勢發(fā)生的事件比較多一些，相對來說，既然是海外置業(yè)還是要總體考慮世界的經(jīng)濟(jì)形勢還有您所選擇的國家相關(guān)。由于一些事件的出現(xiàn)，也導(dǎo)致了一些國家出現(xiàn)政策調(diào)整或者是將要出現(xiàn)一些調(diào)整。比如咱們比較關(guān)注，第一，2016年是大選年，包括像美國11月份馬上就要換新總統(tǒng)，美國EB5法案今年9月30號到期，到時(shí)候可能要重新再調(diào)整一下，大家可能面臨包括名額增減還有投資的額度是否有增加，普遍業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)會(huì)漲價(jià)?，F(xiàn)在它已經(jīng)有點(diǎn)供不應(yīng)求的，每年一萬個(gè)指標(biāo)，80%是中國人，現(xiàn)在已經(jīng)開始排期了，可能要排兩三年，不像以前了，所以整體有一個(gè)考慮。
剛才咱們已經(jīng)提到，加拿大也是新上任的總理特魯多，不光中國人，世界各地去的投資者比較多，特別集中在大溫地區(qū)，所以它的房價(jià)一直是持續(xù)高漲。實(shí)際跟咱們國內(nèi)一樣，年輕的買房壓力增大了，因?yàn)榉績r(jià)漲得比較快，肯定有一些抱怨。相關(guān)政府也出臺限制剛才提的，大溫地區(qū)海外投資者必須要支付15%的特別交易稅，用這種措施限制海外投資者。你要買200萬加元的房產(chǎn)，你要增加30萬加元。澳大利亞實(shí)際上也是這種情況，連續(xù)三年特別是悉尼的房價(jià)漲得比較瘋，墨爾本比悉尼稍好一些，包括維州、新州今年相繼推出幅度沒有那么大，4%，說白了現(xiàn)在買的人多了，你多掏點(diǎn)錢，既然是投資要算一下帳。歐洲形勢是幾大塊，第一大家比較關(guān)注的從去年開始德國的難民潮突然涌入一百多萬難民，現(xiàn)在這個(gè)問題沒有解決，是擺在默克爾面前的難題。不管這個(gè)國家多富有，你突然要消化一百多萬來自不同文化不同宗教的難民，難度是有點(diǎn)大的，對德國的社會(huì)安寧一系列治安事件，當(dāng)然也要考慮。法國現(xiàn)在連續(xù)好幾次恐怖襲擊事件，現(xiàn)在法國的游客基本上減的比較厲害，大家現(xiàn)在都去西班牙、葡萄牙了。西班牙、葡萄牙、塞浦路斯基本上還是跟原來差不多，經(jīng)濟(jì)沒有太大的好轉(zhuǎn)。
還有一個(gè)熱點(diǎn)是英國，6月24號大家原來想的脫歐事件不會(huì)發(fā)生，但是它已經(jīng)發(fā)生了，新首相也換了，馬上要進(jìn)入脫歐的程序，如果說短期包括金融機(jī)構(gòu)、大企業(yè)在倫敦有一些調(diào)整，可能會(huì)對房價(jià)也會(huì)產(chǎn)生一定的影響。據(jù)我知道，英國對國際留學(xué)生的簽證已經(jīng)開始收緊了。整體投資各方面考慮，綜合考慮一下。
亞洲這塊原來中韓關(guān)系為什么說國際政治跟咱們每個(gè)家庭也是息息相關(guān)的，這次好幾家，韓國的參展商就因?yàn)樗_德問題有點(diǎn)猶豫不參展了?，F(xiàn)在中國去韓國的游客也基本在下降，前幾年一直在增長，現(xiàn)在是泰國參展比較多，像普吉島、曼谷、清邁的項(xiàng)目。包括柬埔寨，相當(dāng)于25年前的改革開放之前，兩居室59.5萬人民幣，并且在金邊，相當(dāng)于咱們的東二環(huán)使館區(qū)，也是投資的價(jià)值洼地。可選的國家種類還是比較多的，但是隨時(shí)要關(guān)注最新的發(fā)展。
提問：謝謝魏總，鄭總繼續(xù)聊一下最開始的時(shí)候提到了一個(gè)旅游地產(chǎn)的板塊，旅游地產(chǎn)這一塊從自住以及從投資角度來說，您會(huì)推薦購房者怎樣做選擇？
鄭向東：旅游度假地產(chǎn)確實(shí)咱們討論過，從銷售或者其它角度說買一個(gè)不貴，住還能投資。買的時(shí)候和海外置業(yè)不一樣，在國內(nèi)置業(yè)這一塊如果在旅游目的地特別海南或者大理這樣的地區(qū)，我覺得主要考慮你的實(shí)用功能。之前我們看到有人在威海乳山買的房子現(xiàn)在想變現(xiàn)或者想賣掉很難，如果旅游度假那肯定喜歡遠(yuǎn)離人群的地方，不能到一個(gè)城市還是嘈雜的城市，一般靠海，山海湖林的地方，不一定在城市中心，我們說的三亞亞龍灣也好還是更遠(yuǎn)一點(diǎn)清水灣也好陵水的，肯定不是在市中心，市中心就是三亞灣和大東海，那是原來的市中心，原來三亞灣還是有一些魯能的項(xiàng)目。三亞市基本就在迎賓路一帶，大概一萬多塊錢，三亞很小，相對北京來說覺得所有城市都不大，離海邊也不遠(yuǎn)。作為旅游項(xiàng)目來說，你短期居住像年輕人我們肯定喜歡離海近一點(diǎn)，去了走好遠(yuǎn)看不到海，推窗見海是旅店或者什么更好。作為中老年朋友長期在這個(gè)城市住，比如住三個(gè)月以上甚至半年，我最早10月份去看到東北的大爺大媽背著大米就過去了，家里兒女準(zhǔn)備好就飛過去了。東北10月份已經(jīng)開始冷了，供暖季提前我們一個(gè)月，像長春以北，其它的我不知道，供暖期我們?nèi)齻€(gè)月，他們四個(gè)月，十一七天長假一過，東北就開始往南走，到來年五一將近半年候鳥式生活，老年候鳥式生活不見得在一線海景房，天然看?？吹脑撏铝?，也沒什么好看的，看三天在海邊呆著還麻煩，還得吃喝玩樂或者老年人也得出去逛一逛周邊其它地方。隔海一千米、五千米這樣一個(gè)梯次，一千米之內(nèi)還是比較潮濕，家里的家具長期不住屋里就長毛了，所以長期住不一定在海景。只要在三亞市海風(fēng)都是一樣的，你要去海邊隨便坐個(gè)出租車或者摩的之類就去了，坐公交或者走著到海邊就可以了，長期居住的相對不一定要求海景。你要住的話，就是衣食住行，海南和我們不一樣，小區(qū)里面都有游泳池，你游泳可以在小區(qū)的游泳池游泳，買菜做飯周邊配套，因?yàn)楝F(xiàn)在海南蓋了很多，附近海岸線全是。有些地方離市中心比較遠(yuǎn)，買菜可能坐蹦蹦車或者摩的到市場買，這樣相對不方便，年輕人叫外賣可能性不太大，只能自己做。挨著菜市場、商場不太方便，萬寧到瓊海沿線到西邊。
如果是兼具投資，年輕人覺得錢放在那兒升值可能會(huì)升，但是和通脹差不是特別多，如果為了這個(gè)考慮那就人多的地方扎堆。扎堆的地方不管是分享平臺還是包括58同城都可以看到，旅游旺季的時(shí)候有個(gè)人出租，剛才說到大理沿著洱海邊上有很多客棧，你買了以后如果不住交給當(dāng)?shù)赜H戚朋友或者當(dāng)?shù)匕⒁探o你收拾一下，掛到分享平臺上就可以去把它出租出去，這樣起碼能彌補(bǔ)一部分收益，起碼夠了咱們自己的吃喝玩樂機(jī)票，心理感受野比較好，投了錢在那兒收益，就要小戶型一居兩居便于出租，家庭或者小兩口居住，如果三居室不太容易出租，看你個(gè)人的需要是什么。如果是中老年朋友想住就找一個(gè)人相對少一點(diǎn)，但是商業(yè)不太遠(yuǎn)，不一定離海邊近，這樣性價(jià)比各方面比較合適。如果是年輕人喜歡出去玩，白天看看海晚上夜生活，離市中心近一點(diǎn)，房子可以小一點(diǎn)，精裝修的。海南三亞大部分是精裝修了，但是三亞的小戶型比較少，兩三年前出臺政策限制小戶型純投資為目的的買房者，現(xiàn)在房子基本在兩居以上，特別小的一居室比較少。
提問：魏總，剛才我們說了海外置業(yè)的一些規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的情況，還有另一方面比如想讓海外置業(yè)的網(wǎng)友如何選擇一些您認(rèn)為可能比較適合或者投資或者是移民等等的項(xiàng)目，比較優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。
魏克非：現(xiàn)在在海外置業(yè)，第一還是要確定海外置業(yè)的目的，您是自住還是純投資，每年住多少時(shí)間，一定要綜合考慮進(jìn)去。無非是四種，最早中國人是因?yàn)楹⒆釉诤Ｍ馍蠈W(xué)也要租房，家里有閑錢的可以買一個(gè)學(xué)區(qū)公寓，自己住一間還可以出租。再后來，有一部分比較點(diǎn)清的夫婦為了孩子教育想在國外發(fā)展，可能選擇移民的項(xiàng)目，比如像美國的EB5。純粹購房換取身份的目前只有西班牙、葡萄牙、塞浦路斯和希臘，還有一些不需要換身份但是可以去長期居住的，根據(jù)你的需要。還有一種去休閑養(yǎng)老，還是根據(jù)您自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力還有眼界對不同文化的喜好，你同樣去海南過冬天，也可以去泰國，也可以去馬來西亞，不同的文化、不同的社會(huì)可能帶來一些新的想法，也很方便，樓價(jià)各方面承受得起。還有一種純粹投資，針對純粹投資的，那最考慮的就是投資回報(bào)率，第一個(gè)是資產(chǎn)的安全性，第二個(gè)是投資回報(bào)率。根據(jù)您的資產(chǎn)，我建議還是選擇老牌的大的國家、核心的城市，買什么？這個(gè)中國人都比較在行，買學(xué)區(qū)房。像美國、澳大利亞和英國這三個(gè)國家的教育體系在全球算是比較先進(jìn)的，每年包括全球的不光是中國的，很多發(fā)展中國家的國際留學(xué)生數(shù)量非常大，你在紐約房價(jià)，當(dāng)然比較高了，但是它的租金也高，根據(jù)您的投資金額。悉尼房價(jià)高一點(diǎn)，墨爾本的房價(jià)比悉尼便宜30%左右，還可以去布里斯班，靠近大學(xué)，交通方便，買一個(gè)兩居，這種房子只是租給學(xué)生就行了，它有穩(wěn)定的生源。還有英國的倫敦，英國每年國際留學(xué)生將近30萬人，去了基本都租房。位置比較好一點(diǎn)的，現(xiàn)在基本上六七十萬英鎊，便宜的也得四十多萬英鎊，投資回報(bào)率一般都能保證在5%、6%，肯定是比北上廣深的要高，房價(jià)差不多，就是四五百萬，但是投資回報(bào)率在5%、6%，還有一個(gè)增值的空間。
我提醒大家注意一點(diǎn)，前期剛剛已經(jīng)說了，2016年是不平凡的一年，出的事比較多。還有一個(gè)體現(xiàn)在匯率上，去國外買東西一定要考慮錢幣的轉(zhuǎn)換問題。今年美元升值比較厲害，去年年初美金6.05，今年已經(jīng)到快6.7了，您要是今年再買那等于是基本多掏了10%。但是英鎊從7月份到現(xiàn)在基本下跌10%，8.8左右，去年去英國的時(shí)候9.8，相當(dāng)于匯率又給你打了一個(gè)9折。所以要綜合考慮，不光全部配置美元資產(chǎn)，像歐元、澳元可以配置一些這方面的資產(chǎn)。如果說錢少就三五十萬拿出來玩，那現(xiàn)在亞洲國家剛才說的土耳其度假公寓最低五萬美金起，30多萬人民幣，在北京只能買一個(gè)衛(wèi)生間。柬埔寨的，剛才說金邊的核心區(qū)域相當(dāng)于CBD也就60萬一套人民幣。要風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)，當(dāng)然我不建議去土耳其或者柬埔寨，大家可以算，你肯定是在美國、澳大利亞、英國買的增值保值空間更大，承受風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)的朋友愿意賭一把是這么考慮的。
提問：每年我們的網(wǎng)友都很關(guān)注房展會(huì)的各種專家講座和論壇活動(dòng)，請兩位老總介紹下今年秋展的講座和活動(dòng)都有哪些選題？針對海外投資者的相關(guān)活動(dòng)安排情況。
魏克非：每年涉及的國家比較多，方便投資者每年在7號館都設(shè)立了一個(gè)免費(fèi)的講座區(qū)，所有的參展商會(huì)有一個(gè)20分鐘的項(xiàng)目推薦，到時(shí)候在北展大門口有一個(gè)公告板，在7號館也有一個(gè)公告板，幾點(diǎn)幾分講什么主題，哪個(gè)國家哪個(gè)展商講，海外買房盡量多做點(diǎn)功課，可以去聽一聽。聽完之后再去展覽設(shè)計(jì)位，跟國外的展商有一個(gè)面對面的溝通交流，提醒觀眾朋友不要擔(dān)心語言的問題。第一，現(xiàn)在老外為了做生意學(xué)中文學(xué)得溜著，學(xué)得特別快。第二，大部分的展商都有會(huì)講中文的工作人員。第三，即使發(fā)現(xiàn)老外一個(gè)都不會(huì)講，到組委會(huì)免費(fèi)配一個(gè)翻譯，我們都是跟外交學(xué)院學(xué)外語的學(xué)生長期合作，他們搞社會(huì)實(shí)踐，外語都非常不錯(cuò)，可以陪您免費(fèi)向老外了解情況，機(jī)會(huì)難得，面對面的交流是最重要的。
鄭向東：今年和往年一樣，有一個(gè)業(yè)內(nèi)的秋季峰會(huì)，今年三季都結(jié)束了，9月份18號出臺統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，我們22號開會(huì)，前三季度已經(jīng)出來了，今年整體大的情況看的比較清楚。我們這個(gè)峰會(huì)不是G20峰會(huì)，要求職位或者多少大腕兒，我理解這個(gè)峰會(huì)就是在市場前沿先鋒地帶的，因?yàn)槲覀冞@么多包括海外國內(nèi)各地的一線城市，現(xiàn)在帶回來市場的溫度和市場的脈搏最先鋒的最前沿的信息，哪兒好賣哪兒搶購哪兒到底上海離婚怎么回事，珠海為什么沒有像深圳那么漲，三亞、?？跁?huì)不會(huì)接著漲，這些東西只有來自一線的聲音，其實(shí)統(tǒng)計(jì)包括高層也是根據(jù)這些來做出分析判斷，對未來的政策進(jìn)行下一輪制訂。
今年像魏總說的，國際上動(dòng)蕩比較多，國內(nèi)從年初的去庫存到現(xiàn)在二三線城市不敢說暴漲也差不多，包括各地又出現(xiàn)新一輪調(diào)控。接下來調(diào)控會(huì)不會(huì)傳導(dǎo)到北京、上?；蛘呷珖?，住建部前兩天說了，一城一策，但是這個(gè)市場更變化，國家沒有大的變化，但是我們更要從市場當(dāng)中找到一些信息和規(guī)律性的東西，明年會(huì)怎么樣，明年對房地產(chǎn)會(huì)怎么樣，商住市場怎么樣，京津冀周邊又會(huì)怎樣，廊坊限購執(zhí)行了沒有，廊8條，未來會(huì)不會(huì)收緊對于周邊的城市影響，這些都是我們要分析和研判的。這些內(nèi)容都會(huì)在9月22號開幕式上午和后面這一天的論壇當(dāng)中請中房協(xié)、北京房協(xié)包括來自全國各地大的開發(fā)商，剛才說到恒大、魯能、天恒在北京開發(fā)的天恒等等一線的地產(chǎn)經(jīng)理人和營銷負(fù)責(zé)人把當(dāng)?shù)氐氖袌龊退麄兊姆治霭ㄎ磥硭麄兊膭?dòng)作和他們的戰(zhàn)略和舉措做業(yè)內(nèi)的研討分享給大家。這樣普通購房者也會(huì)有機(jī)會(huì)來現(xiàn)場來聽，地點(diǎn)在11號館報(bào)告廳，11號館大會(huì)活動(dòng)區(qū)，開幕式和上午的論壇。
除了這些，我們跟國際一樣，有各地項(xiàng)目的推薦會(huì)，四川的都有哪些城市來，我們先保守一下秘密，到現(xiàn)場大家會(huì)看到。哪些城市，價(jià)格是什么樣的，我們要說如果大家現(xiàn)在擔(dān)心價(jià)格城市上漲或者有一些波動(dòng)的話，我們告訴大家，現(xiàn)場房展會(huì)上開發(fā)商還是誠意比較足的，拿出來很多優(yōu)惠的房源特價(jià)房，最低海南三五千，北京最低在三萬左右，這樣的項(xiàng)目還會(huì)拿出來專門在房展會(huì)上做類似雙十一的促銷，也是開發(fā)商利用房展會(huì)的平臺回饋廣大消費(fèi)者。這個(gè)不能說今年最后一次機(jī)會(huì)，估計(jì)也不太多了，因?yàn)檎w市場和現(xiàn)在的供應(yīng)量都是收緊的狀態(tài)，包括外地的一些帝王頻現(xiàn)，信貸政策沒有出現(xiàn)大的逆轉(zhuǎn)，因?yàn)閰R率不是光考慮房價(jià)的問題，而是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)還是去產(chǎn)能去調(diào)整的轉(zhuǎn)型階段，所以匯率我們分析不會(huì)出現(xiàn)大的上升通道。在這種情況下，無非就是北京玩過的限購限貸，提高首付，二套首付比例提高等等，包括納稅的期限，其實(shí)北京是最早實(shí)行限購的城市，我們做過的都是在給其它現(xiàn)在出現(xiàn)問題價(jià)格快速上漲也好，沒有找出更新的路數(shù)。結(jié)合積分落戶等等又要?dú)g迎年輕人才進(jìn)入，這些東西我們在里面都會(huì)體現(xiàn)。項(xiàng)目銷售包括區(qū)域的價(jià)值分析，國內(nèi)買房相對稅費(fèi)包括二手房契稅大家都清楚，包括房產(chǎn)證、不動(dòng)產(chǎn)登記等等，我們更多的研判一個(gè)趨勢，第二把每個(gè)區(qū)域的價(jià)值，當(dāng)然選房每年常規(guī)的怎么選，選什么樣的好，什么樣的適合，甚至專家現(xiàn)場給你法律、信貸專家給你做講座，這個(gè)常規(guī)會(huì)有。
提問：最后也幫網(wǎng)友來問一下，咱們房展會(huì)的現(xiàn)場門票今年是以什么樣的形式發(fā)放？
鄭向東：還是按照場館和工商規(guī)定要進(jìn)行發(fā)售，定價(jià)是五塊錢，但是各種免費(fèi)的渠道都提前預(yù)約打開，打熱線電話4006506588，每屆都是這樣，老年朋友上網(wǎng)不方便，打電話，手機(jī)號留下來現(xiàn)場換門票，根據(jù)事先登記的手機(jī)號給票。第二個(gè)，上房展的官網(wǎng)包括搜狐合作的焦點(diǎn)網(wǎng)站也可以登陸，免費(fèi)索票。最后，手機(jī)端可以查找我們的官方微信，北京房展，關(guān)注以后就可以免費(fèi)所票生成電子門票，到現(xiàn)場換紙質(zhì)門票。最后，大家都沒來得及到現(xiàn)場掃二維碼就能進(jìn)，把手機(jī)號留下來，將來有活動(dòng)，有一些講座還會(huì)給大家推送，讓大家來得到更好的服務(wù)?；旧鲜敲赓M(fèi)的渠道，拿手機(jī)掃二維碼就可以進(jìn)。
提問：感謝鄭總和魏總作客搜狐演播室，預(yù)祝2016年秋季房展會(huì)能夠圓滿成功，今天的訪談就到這里，謝謝。
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